의뢰인의 상황 — 믿었던 임대인이 잠적했습니다.

의뢰인 A씨는 수천만 원의 보증금을 내고 임대차계약을 체결하였습니다. 보증금 중 일부는 직접 마련하였고,

나머지는 전세자금대출을 받아 임대인에게 전액 지급하였습니다.

계약 만료가 다가오자 A씨는 임대인에게 갱신 거절 의사를 전달하고 보증금 반환을 요청하였습니다.

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그런데 임대인은 "당장 전액 반환이 어렵다, 대신 월세를 지원해줄 테니 다른 곳에 먼저 계약하고 있으면 최대한 빨리 보증금을 마련해서 보내주겠다"고 하였습니다.

A씨는 임대인의 말을 믿고 새로운 주거지를 계약하였습니다.

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그러나 이후 임대인은 약속한 월세 지원을 일방적으로 중단하였고, 연락까지 완전히 끊어버렸습니다.

보증금은 일부만 돌려받은 상태였고, 해당 부동산에는 임의경매까지 개시되어 있었습니다.

A씨는 매달 월세를 스스로 부담하면서도 거액의 보증금을 돌려받지 못한 채 극심한 경제적 어려움에 처했고,

결국 법강을 찾아오셨습니다.

법적 쟁점 — 임대인이 잠적해도 보증금을 받을 수 있을까

① 임대차계약 만료에 따른 보증금 반환 청구권

임대차계약이 종료되면 임차인이 임차 목적물을 반환하는 동시에, 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 발생합니다. A씨는 계약 만료 전 갱신 거절 의사를 명확히 전달하였고, 실제로 주택에서 퇴거까지 완료하였으므로 임대인의 보증금 반환 의무는 명확하였습니다.

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② 임대인과의 약정에 따른 월세 지원금 청구

임대인은 보증금을 즉시 반환하기 어렵다며 대신 매월 일정 금액의 월세를 지원하겠다고 문자메시지로 약속하였습니다. 이는 단순한 구두 약속이 아니라 문자메시지로 남아 있는 명확한 약정이었으므로, 이를 이행하지 않은 임대인에게 지급 의무가 있었습니다.

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③ 임대인 소재불명 상황에서의 소송 진행

임대인이 잠적하여 소재를 알 수 없는 경우에도 공시송달 절차를 통해 소송을 진행할 수 있습니다. 법원 게시판 등을 통해 소송 서류를 공고하는 방식으로 송달을 갈음하고, 일정 기간이 경과하면 재판을 계속 진행할 수 있습니다.

법강의 전략 — 문자메시지 증거 확보와 공시송달 활용

이형우 변호사는 사건을 검토한 후 다음과 같이 대응하였습니다.

① 임대인이 보증금 반환을 약속하고 월세를 지원하겠다고 한 문자메시지를 핵심 증거로 확보

-> 임대인의 채무 이행 의무를 명확히 입증하였습니다.

② 임대인의 소재가 불분명한 상황에서 공시송달 절차를 신청

-> 소송이 중단 없이 진행될 수 있도록 하였습니다.

③ 보증금 잔액 청구와 함께, 임대인이 약정한 월세 지원금에 대한 청구도 병행

-> 의뢰인의 실질적인 피해를 최대한 회복할 수 있도록 소를 구성하였습니다.

④ 판결 선고와 동시에 가집행이 가능하도록 가집행 선고를 신청

->판결 확정 전이라도 강제집행을 통한 채권 회수가 가능하도록 하였습니다.

결과 — 보증금 잔액 전액 및 월세 지원금 청구 전부 인용

법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용하였습니다.

임대인은 의뢰인에게 보증금 잔액 수천만 원을 지급하고, 소송 제기일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 추가로 부담하게 되었습니다. 또한 임대인이 약속한 월세 지원금도 보증금 반환 완료 시까지 매월 지급하도록 명령받았습니다. 소송비용 역시 임대인이 전액 부담하는 것으로 결정되었으며, 가집행도 인용되어 즉시 강제집행이 가능한 상태가 되었습니다.