스물 남짓 대학생 혹은 취업준비생, 사회초년생 들이나 되었을까. 서너 명의 청년들이 어두운 얼굴로 사무실 문을 열고

"뭐 좀 여쭤봐도…"

할 때면 ‘깡통전세 사기사건’ 이겠구나, 할 때가 많다.

‘깡통전세사기’ 사건이란 단순히 보증금을 돌려받지 못하는 상태가 아닌, 임차건물이 이미 경매절차로 넘어가고, 임대인은 잠적했으며, 피해자들은 소액보증금 최우선변제의 대상조차 되지 않는 가장 안타까운 경우를 말한다.

최근 전북에서 100여명의 대학생을 상대로 위 ‘깡통전세사기’를 통해 60억 원을 가로챈 임대인들이 조직적인 사기행위로 구속 된 사건도 있었다.

대부분 사건의 줄거리는 이렇다. 대학생 혹은 취업준비생, 사회초년생들을 상대로 한 시세보다 상당히 저렴한 전세 매물이 한꺼번에 등장한다. 등기부등본에는 선순위 근저당권들이 가득하기에 계약기간이 만료되고 반환절차가 이행되지 않으면 임차인은 전세금을 돌려받을 수 있는 수단이 없음에도 어린 임차인들을 현혹된다. “어차피 다음 사람이 들어오면서 주는 보증금으로 돌려줄 수 있다.”, “이 옆 건물도 내 소유이니 걱정하지 않아도 된다.”, “주변 시세 보면 이 가격에 이만한 전세가 없다.” 등의 말에 말이다.

계약기간 만료 즘 되면 임대인은 이미 잠적하여 연락조차 되지 않는다. 들리는 소문에는 고급 외제차를 타고 해외여행도 자주 간다던데 임차인들의 연락은 절대 받지 않는다. 건물의 관리는 물론 심지어 수도, 가스, 전기까지 끊기는 건물이 된다. 선순위 채권자들에 의해 곧 경매절차가 시작된다는 우편이 도달하게 되면 뒤늦게 변호사사무실을 찾아오는 것이다.

물론 채무자인 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 통해 판결문을 받아야 함은 같지만, 깡통전세사기 사건의 경우 실질적인 반환에 이르기까지의 과정이 녹록치 않다.

우선 연락 자체가 되지 않기에 소송이 공시송달로 진행되는 경우가 많고 판결이 나더라도 채무자를 상대로 한 재산명시절차에 응하지도 않는다. 결국 채권자들과 변호사들은 자력으로 채무자의 재산을 조회하여 집행에 이르러야 한다.

가장 좋은 방법은 사전에 예방을 하는 것이다. 소송에까지 이르는 것은 젊은 청년들에게 결코 바람직한 일이 아니기 때문에, 전세 계약 전 등기부등본을 확인하여 선순위 채권자들의 존재를 확인하고 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아두어 우선변제권을 확보해야 한다. 더 나아가 임대인에게 국세완납증명서나 지방세완납증명서를 요청해 세금 체납까지 확인하면 더할나위 없이 좋다. 아울러 요즘은 전세보증금반환 보험 등이 있으니 가입하는 방법도 더 확실한 방법이 될 것이다.

만일 임대인이 깡통전세사기사건의 줄거리를 따라가려 하거든 서둘러 전문가를 찾아가 임차권등기명령부터 전세금반환청구까지의 과정에 도움을 받는 것을 추천한다.

그들의 눈물을 모아 고급 외제차를 타고 해외여행을 다니면서 단 한 번의 죄책감도 없는지 만나 묻고 싶은 날들이 있었다. 임차인들의 전화를 끊어버리던 그 때 청년들이 물도 전기도 나오지 않는 그 집을 떠나지도 못하고 휴대폰으로 변호사를 찾으며 느꼈을 절망감을 한 번이라도 생각해 보았냐고 묻고 싶은 날들이 있었다.

요즘 같이 하늘이 맑은 날이면 저 하늘 위 신이 서둘러 저들을 만나시어 나의 질문을 그대로 해 주시기를 기도해 보곤 한다.