매매계약에 따른 대금지급청구 소송에서 청구취지와 청구원인은 아래와 같다.

청구취지 : 피고는 원고에게 금 100,000,000원 및 이에 대하여 2023.3.1. 부터 이 사건 소장부본송달일까지는 연5%의, 

그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

청구원인 : (1) 매매계약 체결 (2) 원고의 의무이행 (3) 목적물 인도 (4) 대금지급기한도래 (5) 손해발생

위와 같은 청구원인의 내용을 요건사실이라고 하는데, 이 부분이 소송의 중심이다. 요건사실의 중요성에 대하여는 

지난 첫 칼럼 글을 참고하시기 바란다.

https://blog.naver.com/lawnrule_dj/223040577643 

오늘은, 최근 법강 상담의 많은 부분을 차지하고 있는 부동산 매매계약에 있어 가계약금의 법리에 대해 살펴보겠다.

A씨는 X 아파트의 소유자이다. 지난 2019년 A는 공인중개사인 C에게 본인 소유 X아파트의 매도를 의뢰하였다. C는 어느 날 찾아온 고객 B가 X 아파트를 구입하고 싶다는 사실을 확인하였고, 즉시 A에게 연락하였다. 당시 X아파트의 시세는 약 5억원 가량이었고, A와 B는 공인중개사 C를 통해 아파트 매도매수를 하기로 했다.

세부적인 내용은 만나서 진행하기로 하였으나, 우선 X아파트를 무조건 구입하고 싶었던 B는 [가계약금]을 A에게 보냄으로써 X를 묶어두고 싶었다.

이에 공인중개사에게 가계약금을 보내고 싶다는 의사를 표시하였고, C는 A에게 다음과 같이 문자를 보낸다.

X아파트 매매계약

매매가 : 5억원

계약금 : 10% (계약 불이행 시 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금 배액 상환)

가계약금 1천만원

계약서 작성 : 추후 일정 지정

1주일이 흘러 A는 지인을 통해 X아파트의 시세가 최근 7억까지 올랐으며, 시간이 흐르면 10억도 넘길 것이라는 이야기를 듣게 된다.

만일 사실이라면, A는 잘못된 시점에 X아파트를 5억원에 매도하며 최소 2억에서 많게는 5억의 손해를 보게 된 것이다.

이에 C에게 급히 연락하여 X아파트의 가계약을 취소하겠다고 전했다.

그러고는 지급받은 계약금 1천만원의 배액인 2천만원을 반환하겠다고 하였다.

그러나 B는 C에게 그렇게 할 수 없으며, 이미 계약금을 전달하였으므로 부동산에 대한 소유권이전을 하라는 취지의 

주장을 하였다. 계약금 배액상환을 통해 계약을 파기하더라도 5억원에 대한 계약금 10%는 5천만원이므로, 계약금의

배액은 1억원이라는 주장도 하였다.

이렇게 A와 B는 소송을 시작하게 되었다.

B의 계약금 배액 상환 소장을 받았다며 필자를 찾아온 A씨는 황당하다고 말했다.

고작 1천만원의 계약금을 지급받았을 뿐인데 10배인 1억원을 반환하고 계약을 포기하라는 논리가 이해가 안 된다는 점이었다.

A의 억울함은 이해가 되나, 사실 B의 청구가 전혀 근거 없는 것은 아니었다.

우리 대법원 [2014다231378 사건 2015.4.23. 선고] 판결의 경우, '실제로 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 당사자가 정한 일정금액을 계약금으로 하기로 한 의사에 반할 뿐 아니라 실제 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약의 해제가 자유로워질 수 있으므로 계약의 구속력이 약화되는 결과를 가져온다. 이에 해약금의 기준이 되는 것은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정된 계약금이라고 봄이 타당하다.'라는 판단을 한 사실이 있기 때문이다.

이러한 측면에서 B의 주장을 살펴보건대, 당사자끼리 5억에 매매가를 설정한 문자가 존재하고, 해당 문자의 내용에 10%를 계약금으로 본다는 조항이 있으므로 1천만 원을 지급받았다고 하더라도 5천만 원을 계약금으로 해석함이 옳고, 그렇다면 A는 그 배액인 1억 (5천만원 x2)을 지급하면서 계약을 해제할 수 있다고 볼 수도 있는 것이다.

필자는 1천만원을 지급받고 그 10배를 해약금으로 지급해야 함이 그 자체로 부당함을 인식하고 소송 전략을 다음과 같이 짰다.

(1) 대법원 판결의 취지는 타당하다.

(2) 문제는 대법원 판결과 우리 사건의 차이점이다.

(3) 대법원 판결의 대상이 된 사건의 경우 양 당사자가 만나서 계약서를 작성하였기에 소위 [계약의 성립]이라는 부분에 누구도 이견이 없다.

(4) 그러나 우리 사건에서 A와 B는 만난 적도 없고 계약서를 작성한 사실도 없다. 매매가와 대상은 있지만 중도금, 잔금일을 정한 적도 없고 B는 X아파트 방문 등 매매목적물을 확인한 사실도 없다.

(5) 그렇다면 대법원 사건과 달리 A와 B의 매매계약 사건의 경우 [계약의 성립]이 아니라 [가계약의 성립]이라고 보아야 한다. 만일 계약의 대상이 [X아파트의 매매] 가 아니라 [X아파트의 매매계약을 체결하기로 한 가계약]으로 해석한다면 1천만원의 배액만을 반환함이 타당하다.

필자의 전략은 그대로 판결문에 실렸다.